Saat kita memasuki musim gugur, saatnya untuk melihat pasar real estat mewah Las Vegas. Dengan harga rumah yang masih meningkat dan suku bunga pada level tertinggi dalam 20 tahun, pasar telah melambat secara signifikan, sebuah fakta yang didukung oleh angka penjualan kuartal ketiga.
Untuk properti dengan harga $1 juta ke atas, penjualan tertutup turun 41,2 persen pada kuartal terakhir — dari 536 pada kuartal kedua tahun ini menjadi 315 pada kuartal ketiga.
Penurunan penjualan ini mungkin tampak normal pada pandangan pertama. Mengikuti serbuan pembeli rumah yang biasa di musim semi dan awal musim panas, perlambatan musiman biasanya terjadi saat musim gugur mendekat.
Tapi bagaimana tahun ini dibandingkan dengan beberapa tahun terakhir? Untuk menjawab pertanyaan itu, berikut adalah angka penjualan kuartal kedua dan ketiga untuk properti senilai lebih dari $1 juta, yang bersumber dari Multiple Listing Service.
2019: 171 penjualan di Q2, 146 di Q3 (turun 14,6 persen)
2020: 109 penjualan di Q2, 232 di Q3 (naik 112,8 persen)
2021: 483 penjualan di Q2, 412 di Q3 (turun 14,7 persen)
2022: 536 penjualan di Q2, 315 di Q3 (turun 41,2 persen)
Akibat pandemi COVID-19, tahun 2020 menjadi anomali tahun. Lockdown dimulai pada bulan Maret, yang secara drastis mengurangi penjualan rumah sepanjang kuartal kedua. Kemudian pintu air terbuka, terutama di pasar yang dijaga ketat yang menjadi spesialisasi tim saya, menghasilkan peningkatan volume penjualan yang mengejutkan sebesar 112,8 persen pada kuartal ketiga tahun ini.
Tahun-tahun, 2019 dan 2021, mengalami perlambatan musiman yang lebih “normal” dibandingkan dengan tahun 2020. Kuartal ketiga pada 2019 dan kuartal ketiga pada 2021 mengalami penurunan kuartal-ke-kuartal masing-masing sebesar 14,6 persen dan 14,7 persen. Mengingat angka-angka ini, penurunan 41,2 persen kuartal terakhir menunjukkan ada lebih banyak cerita daripada jeda musiman.
Untuk lebih memahami penurunan drastis dalam penjualan ini, lihat betapa panasnya pasar selama beberapa tahun terakhir. Ada peningkatan 58 persen dalam aktivitas penjualan dari kuartal ketiga 2019 ke waktu yang sama di tahun 2020, yang menandai awal kenaikan 21 bulan untuk real estat Las Vegas. Saat pasar memanas, volume penjualan terus meningkat — dengan peningkatan penjualan sebesar 78 persen dari kuartal ketiga pada tahun 2020 ke kuartal ketiga pada tahun 2021. Dipicu oleh permintaan yang luar biasa, harga naik ke titik tertinggi sepanjang masa, yang mendorong semakin banyak. rumah ke pasar $ 1 juta-plus.
Ditambah dengan tingkat suku bunga yang tinggi, rekor harga yang tinggi ini memaksa banyak pembeli untuk berdiam diri, yang menjelaskan penurunan penjualan yang signifikan pada kuartal terakhir. Federal Reserve mulai menyetujui kenaikan suku bunga pada bulan Maret, dan pasar akhirnya merasakan dampaknya. Itu tidak membantu bahwa pasar saham sedang berubah, kepercayaan konsumen turun, dan ada pembicaraan tentang resesi yang menjulang.
Banyak penjual telah melakukan penyesuaian harga, yang membawa pembeli kembali ke meja meskipun kondisi pasar yang buruk ini. Pembeli tunai mungkin dapat menemukan beberapa penawaran hebat dalam beberapa bulan mendatang, tetapi pembeli yang mendapatkan pinjaman masih memiliki pilihan. Pilihan populer bagi siapa pun yang mendapatkan pinjaman jumbo adalah hipotek (ARM) dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan 5, 7, atau 10/1 dengan pembayaran pokok dan bunga reguler yang diamortisasi selama 30 tahun. Pinjaman ini biasanya menawarkan tingkat bunga sekitar 1 persen lebih rendah. Banyak dari peminjam ini memperkirakan mereka akan bergerak pada saat tingkat menyesuaikan atau membiayai kembali jika tingkat turun.
Sejauh masa depan, laporan Indeks Harga Konsumen terbaru menyatakan bahwa inflasi masih meningkat, sehingga Federal Reserve kemungkinan akan melanjutkan kenaikan suku bunga untuk mendinginkan perekonomian. Saya menduga ini akan terus mendinginkan pasar perumahan juga, terutama jika itu mengarah pada pemutusan hubungan kerja. Baik Anda berencana membeli atau menjual dalam waktu dekat, lebih penting dari sebelumnya untuk menyewa agen real estat dengan pengalaman menavigasi kondisi pasar yang sulit — atau lebih baik lagi, tim dengan rekam jejak yang terbukti.
Seorang Realtor bersertifikat dengan hampir 20 tahun pengalaman, Rob Jensen adalah broker/pemilik Rob Jensen Co., tim penuh waktu, profesional bergaji. Pialang real estat berfokus secara eksklusif pada komunitas yang dijaga ketat.
